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购房流程

金陵热线-购房工具 来源:金陵热线 117.89.130.32 时间:2015-09-13 15:41:04 条评论

  购房者在买房前要充分估计自己的经济实力,月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素,并通过购房能力评估计算器,计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价,以指导购房者理性购房。

  买房前的心理准备

  1、对楼盘价格作好心理准备。

  目前南宁楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少,根据该总价,您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积,并产生相应的组合方式。例如:您能承受的总价是40万,那么您可以购买均价4000元/平方米,面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米,面积80平方米的房屋等。由于南宁市中心区和近郊区的房屋差价通常在2000元/平方米以上。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。

  其次,对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住,应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑,在同一水平线上,再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资,建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时,由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为,因此,在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内,主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。

  最后,楼盘价格受外部因素影响较大,虽然目前武汉房价呈上涨态势,但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此,消费者购房前一定要端正心态。

  2、对购房区域作好心理准备。

  通过第一步的价格准备之后,您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据南宁市情,购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层,社区规模较小,价格高。近郊区配套有待完善,但社区规模大,价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您,可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断,也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说,如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变,应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况,包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩,教育设施也应该考虑到位。

  3、对自己的偿贷能力做好心理准备。

  如果您准备一次性付款,那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款,就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出,这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时,由于增加了贷款的支出,不可避免会对之前的财务计划产生影响,因此,在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划,以免购置房屋后对日常生活产生影响。

  据财务专家建议,住房贷款最好占家庭总收入的30%以下,否则会影响生活品质。

  4、对购房风险做好心理准备

  由于目前的法制尚不健全,房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程,在这个过程中,购房者自然要承担一定的风险,而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房,购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此,购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。

  5.买房前应该充分考虑办理武汉城市户口的问题
 

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  购买房产、协议租房入户

  (一)需要提供的审核证明材料

  (1) 申请人的书面报告 (2) 申请人的《户口簿》、 《居民身份证》 (3) 县以上房产局发给的《房产证》 (4) 租房协议、暂住证、居民户口簿、居民身份证、交纳养老保险金和医疗保险金证明。

  (二)办理步骤 由县市局户籍室对申请人提供的证明材料进行调查核实,符合条件的当场予以办理。

  (三)工作要求 (1)申请随迁的直系亲属(父母、子女、夫妻),按上述投靠情况提供证明材料。 (2)协议租房的外来从业人员,租住具有独立门牌号的单元住宅房,且暂住并交纳养老保险金或医疗保险金一年以上,准予其本人、配偶、父母、子女户口迁入。有就业单位的户口可落在单位集体户口上;没有就业单位的户口可落在租住的房屋地址或出租房主的户口上;无入户地址的,由社区或居委会设立集体户口,并指定专人负责管理。 (3)入户地公安派出所凭《准迁证》和《迁移证》当场办理入户手续。

  买房是件大事,关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活,因此,买房前的资金准备非常重要。

  如心理准备中所言,买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分,但需明确的是,买房所涉及的费用不仅为房价,如果买房前只注重房价而忽略其他问题,往往会造成整个购房预算的超支,甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

  因此,购房前应制订详细的购房资金计划,主要包括以下内容:

  (1)一次性付款或贷款

  如果您为一次性付款,即买房时付全款。如果您具有贷款买房资格(贷款买房资格要求:http://news.fdc.com.cn/fcbk/yhdk/66588.htm),初期的最大支出就是首付款。所以,一定要算好手中可动用的资金,不仅要保证有足够的资金支付首付款,还必须保证日常生活开支不受影响。(金融机构对个人首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其商业贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。)

  (2)每月固定数额的贷款本金

  很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”,往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始,购房者就会感觉还款吃力,生活质量还有可能受到影响,甚至出现还不起贷款的现象,不管最终出现了什么结果,责任只能由购房者自己来承担。因此,购房者应当切记,每月的还款额应该在家庭月收入的30%内,同时还要选择适合自己的还款方式(主要是月还款额和还款年限)。

  建议购房者可以到南宁市各银行咨询房贷方面的服务。

  (3)各种税费

  按照规定,购房需要交纳不同种类的税费,这些税费包括:

  契税:个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中,个人购买普通住房由 2%调整为1.5%;个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。(高档商品房,即房屋为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超过100万。

  (4)维修基金

  2008年11月1日起,签订商品住宅买卖合同的业主,每平米交存住宅维修资金的数额,为住宅建筑安装工程每平米造价的5%,不再按房屋总价的2%交存。其中,多层砖混结构住宅为49元;多层框架住宅为55元;14层以下(含14层)带电梯的小高层为61元;15层以上(含15层)高层为73元。该局还称,2008年11月1日前签订住宅买卖合同的业主,其交存住宅专项维修资金的数额,仍按原标准执行。比如,购买100平方米框架多层住宅,单价是5000元/平方米,总价是50万元。按以前的标准交1万元,按新标准只需交5500元,可少交4500元。

  (5)物业管理费

  不同档次的住房,物业管理费的收取标准也不一样,但有一点是相同的,那就是按房屋的建筑面积收取。

  (6)初装费

  入住新房的时候,其内的生活必需设施肯定要是要完备的,例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网,这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。

  (7)面积补差费

  有些地市规定,收房时,面积差不能超过3%。因此,如果收房时,房屋面积大于合同签定面积,多出部分将按照合同签定时的房屋均价进行计算补齐。当然,如果房屋面积小于合同签定面积,开发商也需以同样方式向购房者进行退款。(此款在《商品房买卖合同》中有规定)

  面积补差费=(现房测定面积*均价)-(合同签定面积*均价)

  (8)其他杂费

  除了上述所说的各个款项外,不同的楼盘还有许多不同的杂费,这也需要在购房前了解清楚,并做好财务预算。
 

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  房屋结构

  在购置新房前充分了解房屋结构常识,不仅有助于判断房屋的价值,而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。

  房屋结构主要分为以下门类:

  1、木结构(住宅):指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,楼板、屋架等用木结构。

  2、砖混结构(住宅):建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

  3、钢筋混凝土(住宅):指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成,非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。

  4、钢结构(住宅):指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。

  从结构上分上面四类就可以了,其中钢筋混凝土结构里面,还可以再细分:

  1、框架结构,由梁、板、柱组成建筑承重结构,墙体仅作为分隔和保温用途。

  2、剪力墙结构,由梁、板、墙体组成建筑承重结构,部分墙体承在结构中受力。

  将上面两个小类组合起来,就衍生了:框架剪力墙结构、框支剪力墙结构等。

  目前在南宁新房住宅市场上,楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。两者的区别在于承重方式,砖混结构的承重是由板和墙构成的,混凝土现浇楼板的重量传导给墙体,由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构,由楼板将力传导给梁,再传导给柱,再由柱传导给基础。

  理论上讲,框架结构要优于砖混结构:一是空间开敞,因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上,而砖混因为砖的承重能力有限,做到5米就不错了;二是楼层高度,砖混结构最高只能做到6层,而框架结构可以做到100米以上的楼高。

  由于材质的原因,框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中,国家对建筑的抗震性能有标准,一个地区的建筑一定要满足抗震指标,所以开发商在设计建筑的时候,都以满足这个抗震指标为前提,即使是框架结构,也不会增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上讲,砖混和框架的住宅是差不多的。

  从实用性上来说,由于框架结构用的都是填充墙,可以方便以后用户装修,不象砖混结构一样受到很多的限制,因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。

  从造价上来说,框架结构比砖混结构高5%~15%,工艺也更复杂一些。所以框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高,具体到武汉市情,价格相差约200—500元/平方米左右。不仅如此,后期的二手房交易中,房屋结构的不同也将直接影响交易价格。

  以上只是理论知识,那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢?通常有以下几方面的渠道:

  1、通过楼书查询。开发商在楼书上一般都会标明房屋的具体结构。

  2、直接询问售楼员。

  除了以上三种渠道外,购房者也可以通过实地踩盘亲自辨别楼盘的结构,最简单的方法,看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构由于承重的需要,一般不设转角飘窗,即使有,在飘窗的转角处必须有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量,而框架结构的住宅,其上层楼盘的重量全部由框架剪力墙承担,因此其转角处不需要设有承重的支柱,因此也可以大量采用转角飘窗设计。
 

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  房屋建筑名词解释

  什么是公寓式住宅

  相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

  一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

  什么是花园式住宅

  花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。

  带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者购买。

  什么是复式住宅

  复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。

  复式住宅的经济性体现在:

  1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%--70%。

  2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价。

  3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

  复式住宅在设计施工和使用上有一些不足:

  1、复式住宅的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然采光较差。

  2、层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用。

  3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点,但近年来建筑师通过不断改进、完善,不断探索,结合我国的国情,设计更加合理的结构。可以预见,这种精巧的复式住宅,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然成为住宅市场上的热销产品。

  什么是跃层式住宅

  跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。

  这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎,在南方城市建设、买卖较多,近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。

  什么是商住楼

  商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体,不仅开发商可以建,非开发企业、个人也可以建,没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为商业用地,根据国家土地法规定,商业土地的使用权年限为50年。

  房屋建筑名词解释

  随着房地产的急剧升温,许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中,虽然其中的部分术语已经众所周知,但还有很多不为购房者所熟知,正是因为对购房术语的不了解,往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差,从而造成合同无法最终履行,这既打击了购房者的积极性,也容易让不法开发商钻“术语”的空子,因此,现将其中的部分术语介绍如下:

  房屋层数

  房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

  多层住宅

  六层以下的住宅。

  小高层住宅

  七层至九层的住宅。

  高层住宅

  十层及十层以上的住宅。

  塔式高层住宅

  以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

  单元式高层住宅

  由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

  跃层住宅

  套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

  架空层

  按《民用建筑设计通则》术语解释:架空层:仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

  目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的,架空层的层高并不一定低,有的可以达到6~9m,但主要是高层(100M)以下的建筑采用。普通的也可达到3m。

  架空层目前在武汉市也大量采用,特别是房屋密集、容积率高的小区,成为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。

  地下室

  是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室),房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

  半地下室

  房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。

  假层

  是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

  阁楼(暗楼)

  一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。
 

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  房屋面积名词解释

  房屋使用面积

  是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

  房屋建筑面积

  房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

  成套住宅建筑面积

  是指成套住宅的建筑面积总和。

  房屋的产权面积

  房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

  房屋预测面积

  预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。

  房屋实测面积

  实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

  房屋的共有建筑面积

  房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

  成套房屋的套内建筑面积

  由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

  套内房屋使用面积

  为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

  套内墙体面积

  套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  套内阳台建筑面积

  套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  商品房的销售面积

  商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

  共有建筑面积(公有建筑面积)

  共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

  共有建筑面积的计算方法

  整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。
 

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  房屋销售常见名词

  准现房

  准现房是指房屋的主体基本完工,小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓,

  户型、楼的间距等都已经一目了然,只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

  现房

  通常情况下,人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此,按照我国销售“现房”的规定,只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。在商品房销售过程中,真正的现房销售不需要“销售许可证”,购房者只需要查看“房产证”即可,而且,在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子,对购房者来说是比较有利的(眼见为实),但是购房者的眼光一定要敏锐,如果买错“现房”,将使自己陷入被动。

  期房

  在建的房子肯定是期房,此外,已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子,在一定意义上也被称为“期房”,而不是真正意义上的“现房”。所以,这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子,购房者既要查看房产商的预售许可证,又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理解:小区已经有人入住,而且入住的业主也已经拿到房产证,买这种房子就万无一失了。实际上这是误解,因为房子是按套拥有独立产权,是可以分别抵押的,别人的房子没问题,不等于你要买的房子也没有问题。其实,房产商很容易将盖好的房子抵押出去,以获得大量的资金。

  因此,购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押,可以查看房地产商提供的相关证明,如果可行的话,不防在合同上注明此房是现房还是期房,并且写明房子是否被抵押。

  尾房

  何谓“尾房”?就是房子盖好后,大部分都已经销售出去,只剩下几套还没卖出去,通常情况下,此房的预售许可证已经过期,而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房,虽然不能建议购房者别买,但在买之前一定要访查清楚,最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。

  使用权房

  使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府按照相应的规定出租给居民,也就是说,居住人只有使用权,没有出卖、出租、抵押等权利。

  定金

  定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款,以作为债权担保,这属于法律上的担保方式之一,目的在于促使债务人履行债务,也是为了保障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定,定金必须以书面的形式约定,当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是,定金不能超出购房款的20%,如果购房者在交了定金之后又不购买,开发商有权以购房者违约为由,不退还定金,反之亦然。

  举例,楼盘在销售过程中多收取1万元的定金。如果购房者在交了定金之后又不购买,将会收取5%的违约费用(违约金视具体情况不定)。

  容积率

  当开发商提起容积率的时候,许多购房者都不明所以,其实,容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如:在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑,容积率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六层,那建筑总面积就是2.4万平方米,容积率就应该是2.4。

  开间

  开间又叫住宅宽度,是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3米至3.9米之间,如果是砖混结构的住宅,开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小,就会缩短楼板的空间跨度,住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。

  进深

  进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地,但是,为了保证住宅有良好的自然采光和通风,住宅的进深不宜过大,通常限定在5米左右。

  层高

  上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。合适的层高决定了入住的舒适度,目前武汉市新建房屋的层高在2.8米—3.2米之间,其中以3米的层高比较普遍而且舒适度适中。

  建筑密度

  建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率,以百分比计算,通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。

  绿化率

  绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比,绿化率越高,环境越好。

  绿地率

  绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。

  什么是“两书”

  房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

  两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  有关专家特别提醒:只有合法进入市场的住宅房,才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续,各种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。
 

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  什么是房产“五证”

  房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

  其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。

  什么是土地性质以及使用权

  《中华人民共和国土地管理法》规定:我国的土地分为国有土地和集体所有土地。国有土地包括:城市市区的土地,农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地,国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地,以及其他土地。集体所有土地就是由农民集体享有所有权的土地。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山也是属于集体所有的土地。这两类土地的所有权分别为国家和集体。

  对国家所有的城镇土地,我国按照土地所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,对城镇国有土地,公民可以通过下列方式获得土地使用权。

  1、通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为,出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人,通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同,交纳土地出让金,获得土地使用权。

  2、通过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制,土地使用权人可以无限期的使用。

  3、通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后,划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

  国有土地证(全称“中华人民共和国国有土地使用证”)是发给拥有国有土地使用权的单位或个人的,只要有合法的权属依据,任何人都可以申领国有土地证。住宅方面的集体土地证,其实就是群众常讲的宅基地证。该证只发给具备建房条件的农村村民。依据国家法律,宅基地不能上市交易,所以集体土地证不能过户。

  根据法律规定,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让,土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时,其使用范围内的土地使用权也随之转让。

  什么是商品房

  商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。

  商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

  内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

  外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。为进一步简化交易手续、刺激住房消费,按照总量控制、合理平稳的原则,北京市政府1999年11月发文规定,除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外,普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易,统一归并为内销商品住房交易,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

  什么是集资房

  集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。

  什么是私有住宅

  私有住宅又称为私产住宅、私房,是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭,公有住宅也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进,城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。

  什么是商品房预售

  商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

  商品房预售,只适用于城市商品房.并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  商品房预售应当符合以下条件:

  1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;

  3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

  什么是商品房预售许可证

  《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

  什么是公房

  公房(公有住房、公产住宅)是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售,由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中,公房出售,租金提升已成趋势,但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后,产权即归私人所有,即成为所谓“房改房”。

  这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。

  什么是私房

  私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进,城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。

  什么是经济适用房

  经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。
 

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  价格水平

  要了解楼盘的价格,先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般商品,除经济适用房由政府限价外,其它均由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方式可以看出,在开发商的定价策略中,成本构成只是基础,利润获取的最大化才是重因。因此,购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本,而是应从价格中看清楼盘的价值,以选择符合自己要求的房屋。具体而言要通过以下步骤:

  1、 读懂楼盘的价格

  (1)了解南宁市整体及区域价格水平

  了解南宁市整体及区域价格水平,将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观,却是不可缺少的感性认识。要完成这样普遍性的摸底最便捷的方式是参阅亿房网一周走势栏目

  2)了解价格名词

  不同的价格名词代表了不同的含义,在南宁市房产市场中,比较通用的价格名词如下:

  起价

  起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格,通常情况下,如果是多层住宅而且不带花园,一楼或顶楼的价格最低,也就是起价,如果一楼带花园,顶楼的价格就是起价。如果是小高层及高层住宅,一楼的价格最低,也就是起价。所以,当购房者打算购买房屋的时候,不要单纯考虑价格,因为越便宜的房屋,居住越不理想。

  均价

  均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数,所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价,好的房屋需要在此基础上进行加价,有瑕疵的房屋比这个价格要低。

  最高价

  最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格

  销售均价

  销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说,销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。

  成交均价

  成交均价是指楼盘的实际成交价格,由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

  2、 了解楼盘的价格

  了解楼盘价格的渠道有多种,初步可以分为以下几类:

  (1)网络搜索

  (2)媒体广告,目前南宁市发行的各类报纸大都有房地产专刊,其中会刊登楼盘的价格。

  (3)电视及电台广告及房产信息,南宁社区房产楼市版及很多电视台和电台开辟了房产报道栏目,其中会有楼盘价格公布。

  (4)户外及车载广告,部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。

  以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道,但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。楼盘的价格是不断变化中的,消费者所了解的价格只是该楼盘当时的价格,不等于过去的价格,也不等于将来的价格。楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定,随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。因此,了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格购入物业,因楼盘不同差别较大。消费者可进入房产楼市论坛(http://fc.01ny.cn/)与专业人士交流

  3、 比较楼盘的价格

  通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求,在当前的房产形势下,基本上不取决于成本,而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值,包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值,主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。
 

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  楼盘综合价值的不同会导致相同(类似)地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下,就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值,从而选择合乎自己需求价格的楼盘。

  交通状况可分为小区外交通状况和小区外交通状况:  1、小区外交通状况

  了解小区外交通状况主要考虑的是出行是否方便,它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否受到单双号的限制等。

  可以就以下8个问题进行考察:

  1、公交车到小区吗?

  2、公交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的?

  3、路途堵车吗?

  4、从住宅到公交车站的距离是多少?

  5、夫妻上下班,孩子上学有没有直达车到门口,转车方便吗?

  6、“打的”乘车方便吗?

  7、小区到中心区有没有直达公交车?

  8、一旦发生应急情况,出行方便吗,能应急吗?

  2、小区内规划情况

  如果小区内的交通不畅,或者车辆进出量较大,都会影响居住环境。当房屋是期房时,我们可以通过小区规划图及售楼员的讲解了解小区的交通规划。目前,许多开发商提出了“人车分流”的概念,就是汽车在小区外直接进入小区的地下车库,小区内没有汽车的干扰,所以环境质量较高。但是,还是有很多建筑小区都没有采取“人车分流”,因此,在准备购买房子的时候,还需要考虑一下小区内的停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内的道路是否通畅等等。

  配套设施的齐备程度是决定入住后生活方便及舒适与否的重要因素。特别是对近郊区和新住宅区应全面了解。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。

  1、小区周边配套情况

  小区周边配套通常指的是学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。这些配套的完善程度将直接影响业主未来的生活质量,是决定住宅档次和品位的重要因素,也是衡量住宅性价比的一个重要指标。

  在考察小区周边配套时应注意以下问题:

  (1)主要考察重点配套

  随着南宁市经济的快速发展,服务性行业及机构层出不穷,配套设施所包含的内容越来越多,但日常生活中每天必不可少的项目只是一部分,因此,要重点考察购物、教育、医疗、停车和交通方便,对日常生活便不构成大的影响

  2)考察自身最需要的配套

  每个家庭的人员构成和生活方式不同,选择配套设施也将各有偏重。在购房时,每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套。如有孩子的家庭可考察周边有无幼儿园、中小学校;有老人的家庭可重点考察周边的老年设施和医疗设施;只要自己最需要的设施优良,对你而言,该小区就是配套良好的社区。

  3)区域规划

  区域规划即政府对区域的定位或称建设目标。了解区域规划就了解了区域未来的发展价值。另一方面还需注意的是:一套房屋的使用年限会十分长久。在实际购房中,我们往往会面临以下问题,一是各种配套都符合我们要求的房屋价格可能会相当昂贵。二是现在购买的房屋将来会不会因为周边再建的配套设施升值或贬值。以上两者都需要我们认真考察小区周边配套设施的未来规划情况。对于第一条来说,在满足基本生活配套的前提下,如果市政规划未来一段时间内有新建配套设施的小区是可以考虑的。对于第二条而言,如果市政规划中将有配套建设的利好消息,则房价有望升值;而如果市政规划中有不好的设施(如将建火葬场、垃圾站、变电站等)可能将会使楼盘贬值,而将来转手也有一定难度。

  (4)小区周边居住人群情况。

  古人云:择邻而居。周边的居住人群往往会影响到实际入住后的安全问题。如有的小区虽然位于中心地段,但旁边就是“城中村”,外来流动人口复杂,居住的安全就值得考虑。

  2、小区内部配套情况
 

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  随着南宁房地产建设水平越来越高,小区的内部配套也越来越受到人们的关注。在考察小区内配套时需要注意以下方面:

  1、基本配套设施必须齐全

  基本配套设施主要指的是水、电、燃气、宽带等设施。如果您在南宁市中心城区购房,基本上不会存在此类问题。但如果在近郊区和新住宅区购房,则必须向开发商询问清楚。最好是到小区周边对居民进行访问,或直接致南宁市水务集团和电力公司进行咨询。

  2、注意配套的便利性

  根据实际情况,小区所处的区域和规模大小往往决定了小区内配套的完备程度和侧重方面。一般而言独栋住宅中的配套主要以餐厅、便利店为主,含多栋住宅的小区主要以会所、室外游乐场、康体等娱乐设施为主。中心城区的小区内配套门类基本在5类以下。而近郊区的大型社区内部的小区内配套则相对完善并门类繁多,这是由于小区外部配套不完善所导致的。在这样的小区内,不仅兴建有医院、学校、银行、超市等设施,还有游泳池、网球场等娱乐体育设施,很多小区还兴建了步行街。

  但不论您所选择的小区位于哪种区域,小区内配套重要考察方面仍是配套是否能满足日常生活的便利性,菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。

  3、注重配套的舒适性和实用性

  当然,对于现代住宅而言,小区内部的配套不仅为满足生活需要,还要追求更高层次的物质和精神需要。但在这方面配套的选择上也需要注重配套的舒适性和实用性相结合的原则。追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区,因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的,而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低,或只在某一个阶段使用,但这些设施的费用却需要广大业主来分担。如某小区配备了“星级”娱乐城、图书教育中心、高档饭店和贵族学校等,这些设施对大多数业主而言并无真正的意义,只是开发商提升产品品质和形象的手段而已。另外,小区配套设施并非越多越好,当小区周边的生活服务设施较完善时,是允许小区减少配套设施的数量和种类的。

  考察大的配套及交通环境之后,楼盘及房屋本身的品质也是消费者需要重点关注的方面,在楼盘是期房的情况下,可以从以下渠道及方面进行了解:

  1、从楼盘的宣传资料了解楼盘及房屋品质

  楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决策的重要依据。

  楼盘宣传资料是消费者了解楼盘、做出购房决策的重要依据。武汉市楼盘销售中主要用到的资料为楼书、楼盘模型、平面图和房型图。

  (1)如何看楼书?

  在看楼书之前,我们先要认识楼书的性质,楼书类似于产品介绍书,但和产品介绍书最大的不同是,在南宁房地产领域,楼书通常也充当了广告的角色。这就需要我们在阅读楼书时了解何处为虚?何处为实?

  一般情况下,楼书中都会写明楼盘的价格(有起价、均价与最高价,但通常只写起价);付款方式(一次性付款、银行按揭、分期付款);地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好);配套服务、管理(非常完善,通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想);工程量(一般都称规模非常大,就算是只有5~6栋楼);装修与建筑特色(通常都称为欧式风格);金融方面的利益(称房产升值快);发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等方面。

  在楼书中要特别注意地理位置图,楼书中的地理位置图并不是由专业部门规划设计的,而是由楼书设计人员按有利于销售的方向绘制的,通常不标准。因此要了解楼盘的实际位置及离配套场所的距离还需要购房者现场查探。

  同时在楼书上要特别注意诸如“图片仅作示意用途,如有修改,恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证,也不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图以及法律文件为准。”等类的提示。即使没有此类提示,也没有哪家房地产商在楼书上明示:宣传内容绝对真实。

  (2)如何看楼盘模型?

  一般来说,模型是比较准确的,但由于以下原因,模型也可能给买房人造成一些误导:

  密度错觉。沙盘上看起来,一些楼与楼之间宽松通透,楼间绿化,清新可人,但实际上盖到现房时,才发现楼与楼之间的距离很近。 所以在看图的基础上还应向售楼员了解建筑密度数据。

  设计改变。在方案报审过程中,规划部门要求项目在某些方面进行调整,因此,审定的设计图纸肯定与原来的图纸不同,这样,模型在局部上会与实际交竣的工程有差异。另外,申报《建设工程规划许可证》前,出施工图时,有关方面经过更深入的研究后,提出对原审定方案做一些局部调整,并报规划同意,这样也会造成原模型与交竣工程的差异。发生以上这两种情况时,开发商一般不会因为这种局部的调整,再花几万块钱重做模型。

  细节美化。模型公司在模型制作过程中,采用了一些特殊材料,加上灯光等的美化设计,沙盘模型效果一般非常诱人。

  观看角度。一般人观看模型是从俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘比现房看起来要疏落有致得多。

  因此,看模型时要看关键性的地方和数据。比如小区内的交通方式、车库等配套的安放位置,楼栋之间的排列情况(楼栋之间有无遮挡等)。

  (3)如何看平面图?

  购房人应首先根据小区平面规划图,确定小区的环境布局是否理想,是否有足够的绿化率与车位,楼与楼之间的间距是否够大,是否影响采光。在看懂平面规划图后,应仔细研究销售平面示意图:

  方位。目前预售平面图上未标明南、北向,购房人可向现场销售人员询问。

  景观。除了平面图外,通常房产公司还会画上全区配置图,应仔细了解小区内外的道路交通情况。

  栋距。多层两栋楼之间的距离不少于6米,高层不少于13米。窗户不是面对面地整齐排列,否则隐秘性太差。

  采光及通风。房屋的采光面越多越好,如果某屋只有一面采光却隔着三间房,房屋采光很差,就算白天时进屋也一定要开灯。

  格局与空间的合理性。室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房),而附属建筑物与主建筑物的面积分配也要成正比。

  (4)如何看房型图?

  在看懂总平面规划图后,应仔细研究房型图。它将直接决定你购买的房屋情况。一般在房屋销售中,售楼部会提供户型平面图和房型模型。这两种方式都比较抽象,最大的用处是让您了解到房屋内部各个空间的分布和之间的关系。

  由于户型图是墨线图、很少标示比例尺及距离,因此很多销售平面图都有将家具的尺寸缩小的问题,使室内空间看起来更宽敞,如将床、桌子、柜子的尺寸变小,而购房人在完工交房后,才发现摆了床后,室内空间就所剩无几了。因此,购房人对自己不懂的事项应一一详细了解,若自己看不懂户型图应请专业人士代看、解释,切不可因不好意思、担心显出自己无知而忽略户型图。

  在看图时,还需注意以下几项:

  方位:目前户型平面图上未标明南、北向,购房人可向现场销售人员询问。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏凉,方位最佳;东、西向房屋易东、西晒,使用空调也较耗电,北向房屋则较阴冷。而室内空间如阳台,因需晒衣,也适合朝南。

  采光及通风:房屋的采光面越多越好。

  格局与空间合理性:室内格局要能完整区分公共区(如客厅、餐厅、公共卫浴)及私秘区(卧房),管道越靠边越好。厨房的空间是否可容纳双排柜,以及是否预留冰箱、排油烟机的空间,都可能影响日后使用的便利性。

  活动空间:可以试想在房子中活动的情形,体会动线是否流畅,另外走道也不要有太多转折,以免浪费使用面积,厕所门不应正对走廊或餐厅、卧房、厨房

  察新房手续及开发商资质

  考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否合法销售的重要途径。消费者可通过以下几方面进行考察:

  1、查视五证二书

  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”,这是法律对销售方的基本要求。

  五证:

  (1)国有土地使用证:

  国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证,受法律保护。

  (2)建设工程规划许可证:

  建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有该证的用地单位属非法用地,其工程建筑也是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

  (3)建筑工程用地规划许可证:

  建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序

  (4)建设工程施工许可证:

  建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。

  (5)商品房预售许可证:

  商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室,证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

  “五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

  在审查时,应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

  二书:

  (1)企业法人营业执照

  该执照是取得企业法人资格的合法凭证,有限公司即属此类。

  (2)房地产开发企业资质证书

  房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。

  考察楼盘配套公建

  在前几步已经向大家说明了考察楼盘的规划和配套的方式。在实地考察中,除了了解考察重点之外,还需要从细节方面逐一了解:

  考察楼盘的规划布局,应重点考察居住区公共服务设施的建设情况。居住区公共服务设施不配或少配,会给购房者工作、生活带来诸多不便。居住区公共服务设施(也称配套公建),应包括:教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。

  教育设施主要包括:托儿所、幼儿园、小学、中学等。

  医疗卫生设施主要包括:医院、门诊所、卫生站、护理院等。

  文化体育设施主要包括:会所、文化活动中心、文化活动站、居民运动场馆、居民健身设施等。

  商业服务设施主要包括:综合食品店、综合百货店、超市、餐饮酒店、中西药店、书店、市场、便民店、其他第三产业设施等。

  金融邮电设施主要包括:银行、储蓄所、电信支局、邮电所等。

  社区服务设施主要包括:社区服务中心、养老院、托老所、残疾人托养所、治安联防站、居委会(社区用房)、物业管理等。

  市政公用设施主要包括:公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民存车处、居民停车场(库)、公交始末站、消防站、燃料供应站等。

  行政管理及其他设施主要包括:街道办事处、市政管理机构(所)、派出所、其他管理用房、防空地下室等。

  不同区域的配套设施有其不同的特点,消费者在实地考察之前可先查询区域生活配套情况,以便于在实地考察中有的放矢。

  1.看房方式支招:

  〈1〉独自一人去楼盘了解——事先要打电话,问清楚具体的地址,并查询清楚乘车路线;

  〈2.〉自己和亲友团一起去看房——这样可以相互探讨,交流对房子的看法和评价。问清楚具体的地址,并查询清楚乘车路线;

  〈3〉参加团购,一般报社、网站、中介等都会组织看房团——优点是规模大,方便、售楼部的服务更加周到,不足点是,人太多,自己对房子的看法容易受到别的看房人的影响。这种方式,看之前要了解清楚出发时间、乘车地点、所要看的楼盘、结束时间等。

  〈4〉请专家一起去看房(比如验房师)——优点是可以得到专家的指点,对房子的了解会更加深入,不明白的问题专家可以现场给予指导;

  2.看房前的准备物品:

  〈1〉.看房之前通过天气预报,了解第二天的天气情况,如果是雨天,就要带雨伞,高温天气,要注意带防暑降温的物品,女士带遮阳伞。

  〈2〉.带照相机,可以对楼盘环境、样板间等拍照片,这样回家后不至于忘记,也便于和家人讨论;

  〈3〉.纸、笔。这样,可以把事先不知道,通过询问现场售楼人员了解到的系列重要信息,及时记录下来,供回后继续深入研究;

  〈4〉.其它物品。你自己觉得对看房有利的东西。

  3.看房过程中做什么:

  〈1〉房子的户型、朝向、结构、通风、采光、消防设施、建筑的墙面和转角、是否有裂缝、煤气管道设施、防盗门、窗、墙面涂料、阳台、照明设施、玻璃材料、面积、层高、防水材料等等和房子相关的每一个细节;

  〈2〉小区环境:绿化、体育运动设施、道路、建筑小品、购物商店等;

  〈3〉楼盘沙盘,总平面图,了解小区的整体状况和周遍的交通状况;

  〈4〉咨询售楼人员,向他们提问——自己不清楚和要有关的一切问题;

  〈5〉对一些重要的信息做记录,对小区环境、样板间拍照.

  4.对房子进行比较研究:

  〈1〉价格方面的考虑——结合自己的经济实力进行研究;

  〈2〉房子本身情况的考虑——从户型、楼层、面积、建筑材料、房屋质量等进行研究;

  〈3〉小区及周遍配套——小区环境、对外交通、地段、周遍配套设施等进行比较研究;

  〈4〉和家人进行商量沟通——结合所拍摄照片与记录进行研究、综合思考,

  〈5〉对于不明白的问题通过向专家咨询、网络、已经买过该楼盘的人等研究清楚;

  考察住宅的设计

  如果您购买的房屋为现房或您购买的房屋虽为期房但之前已有前期建成的新房,可以从以下方面进行考察:

  具体考察项目应包括:住宅的套内空间、公用部分、室内环境、建筑设备等四方面。

  住宅的套内空间主要包括:结构型式、套型(户型)、卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、套内使用面积、层高和室内净高、阳台、过道、贮藏空间和套内楼梯、门窗等。

  公用部分主要包括:楼梯和电梯、走廊和出入口、垃圾收集设施、地下室和半地下室、附建公共用房等。

  室内环境主要包括:日照、天然采光、自然通风、保温、隔热、隔声等。

  建筑设备主要包括:给水、排水、采暖、燃气、通风和空调、电气、综合设计等。

  考察楼盘宣传的真实性

  实地考察的重要方面是看售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等是否与实际相符。

  在房地产市场的激烈竞争中,开发商为了促销,制作了越来越精美的售楼广告、售楼模型、样板房等。售楼广告中精美的图片和充满诗情画意的文字,为购房者展现了一幅美好生活的画卷。细心的购房者也许会发现,在售楼广告上一般都印有类似这样的文字“本资料及图片是要约邀请,仅供参考,一切以政府批准之图册及法律文件为准”。根据《房地产广告发布暂行规定》第十五条规定,房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。也就是说,如果开发商在售楼广告中注明了售楼广告是要约邀请,那么该售楼广告对开发商没有法律约束力。

  购房者识破虚假广告的最好办法,是要求开发商出示《商品房预售许可证》及商品房预售总平面图、分层平面图等法律文件。上述文件需经过政府有关部门审查批准,开发商不得擅自变动,否则,将受到有关部门的处罚。购房者认真查看有关规划、设计方面的法律文件资料后,可以清楚了解楼盘的总体规划及每套房屋具体的户型和结构。

  房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解,都曾精心研究过,是签订《商品房买卖合同》的“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判,尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读,希望亿房网友能够详细阅读、体会,相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。
 

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  一、怎样签订正式的购房合同()请点此下载新版

  (1)仔细阅读合同内容

  拿到《商品房买卖合同》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊,要及时咨询,在自己全部理解之后才开始签约。

  (2)认准签约主体——同当事人的约定

  《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。因为在我市的商品房销售中,很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此,购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

  (3) 合同第一条——项目建设依据

  1、注意土地使用年限,我国法规规定,住宅的土地使用权年限为70年,商业用地40年,如开发商取得土地使用权较早,而购买人签订合同较晚,则对购房人的土地使用权有一定影响。

  2、注意开发商的三证:《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,如合同中哪怕就差一证,购买人最好不要签约,因为开发商如未办理此一证,则开发商无法取得商品房预售许可证,那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。

  (4)合同第二条——商品房销售依据

  如开发商未取得的《商品房预售许可证》,为实现顺利销售,在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号,则构成欺诈。

  (5)合同第三条——买受人所购商品房基本情况

  购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号,以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型(几室几厅)。

  (6)、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况

  要明确约定合同中的各项目,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权

  (7)、合同第五条——计价方式及价款

  明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。

  (8)、合同第六条——付款方式及期限

  此条是购房人最重要的合同业务,购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据,此为购房人最重要的证据之一;如是选择按揭贷款方式付款的,一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票,以证明购买人及时履行了付款义务。

  此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任,要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行;出卖人解除权的约定,约定的逾期时间尽量长些,违约金尽量低些。

  (9) 、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任

  本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。

  (10)合同第八条——面积确认及面积差异处理

  面积差异较大,买受人享有解除权要求退房时,利息的约定应按银行同期贷款利率计算,通常开发商约定银行同期活期存款利率;应约定套内建筑面积误差范围,实践中有些总建筑面积在约定范围内,但公摊面积过多,导致套内建筑面积大大缩水,直接侵害了购房人的利益。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

  关于商品房面积的计算,但是在这里还需要进一步予以详解:

  我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,此部分所有权归购房者;房屋实际面积比合同约定面积小的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

  此外,购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难,不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,也由此损害购房者的权益。因此,在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然,这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

  (11)、合同第九条——交房期限及条件

  首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件,根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》,开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任;然后在明确约定基础设施,公共配套建筑交付的具体时间;最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的,约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。

  同时还需注意在《商品房买卖合同》中,商品房的供水、供电的运行日期都是空白,这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题,但是细细品味就会发现其中大有文章可做:“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的,还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此,在这些条款中,需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制,暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。

  (12)、合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任

  在《商品房买卖合同》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

  为保障自己的权益,约定逾期交房时间越短越好,最好不要超过1个月,约定出卖人逾期交房违约金越高越好,目前的开发商普遍是约定万分之二;此外在购买人的解除权约定中,开发商逾期的时间不超过30日,解除合同的违约金尽量高些。

  (13)、合同第十一条——交接

  现在很多开发商都是以电话通知的方式交房,应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明,以免事后出现纠纷。

  (14)、合同第十二条——规划、设计变更的约定

  很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款时更应审慎对待。

  因是开发商原因导致购房人解除合同的,开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。(开发商普遍是约定的银行同期活期存款利率),买受人要力争。

  (15)、合同第十三条——关于办理房地产权属

  此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款,可以说已是尽最到力保护消费者的利益了,既然是格式化条款,也就只能一带而过。

  (16)、合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

  如今,房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子,但并没有写明怎样算粗装修,怎样算精装修,这时,就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。

  (17)、合同第十五条——关于产权登记的约定

  因开发商的原因,无法办理产权登记,导致购买人解除合同的,约定的违约金尽量高些,最好在10%左右。(开发商常约定1%)同时,购房者还应知道,根据规定,房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续;同时,开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如没有备案和不予备案的,一般是有下列情况之一的,不予备案:

  1)未经项目预登记的;

  2)预售的商品房项目有转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外);

  3)预售的商品房项目已抵押,抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的,抵押权人未出具同意出售、再抵押(按揭)的书面证明的;

  4)不符合《商品房预(销)售许可证》上规定的预(销)售时限及预(销)售范围的商品房;

  5)其它法律法规禁止出售的。

  (18)、合同第十六条、十七条、十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府  格式化条款,在此就没有必要注解。

  (19)、合同第十九条——单方解除合同

  建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定,其违约金的比率应保持一致,保持权益的对等。

  (20)、合同第二十条——争议解决方式

  对于开发商而言,一般会选择仲裁,一则是仲裁具有高效的特点,一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求,开发商不必花费太多精力;二则开发商实力相对较强,可以聘请专业律师为其出谋划策,赢得仲裁。对于购房者而言,最好选择诉讼,一则诉讼费用相对低廉,相对于开发商,处于弱势的购房者诉讼时间可以不计,但诉讼成本则会考虑;二则诉讼具有可救济性,如果仲裁裁决实体错误,也只能一声叹息、后悔,而若诉讼裁决实体错误,则可以向法院申请再审,法院会再审改判为其讨回公道。

  因此,我们建议购房者在争议的解决方式上,尽量不要约定仲裁条款,目前我市包括我国的仲裁程序还不完善,救济途径不太畅通。

  (21)、合同第二十一条——附件中的约定

  1、在《商品房买卖合同》附件一商品房平面图:应要求开发商包括方位图及分门分层平面图等,而且还要用红笔将所购房屋圈红,并注明房间面积,加盖骑缝章或签字。此外,还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸,而不应将此项空下,空下就是以实际环境为准。

  2、在《商品房买卖合同》附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成:当前,在所有的购房纠%

  一次性付款

  在当前持续加息的背景下、一次性付款的好处是减少利息支出,选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣,但购房者必须以足够的资金做后盾,这种方式操作比较简单,就武汉市目前一次性付款的折扣上来看,一次性付款一般可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠

  分期付款

  相对来说,分期付款对购房者比较有利,尤其对于南宁市基本上都以期房预售为主,购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款,直至自己的商品房验收合格后再支付尾款,这样对买卖双方都比较公平。 采取这种付款方式建议我们的亿房网友还应把握以下几点:

  1、分期付款建议在购买期房时采用。购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约,房屋交付使用时,交齐全部房款,办理产权过户。

  2、购买现房分期付款的情况。建议房屋的交付与房价款支付不同时进行,房屋交付在前,现金支付完毕在后。

  分期付款与一次性付款比较,其短处是由于利率高,因此房款额加在一起会高于一次性付款的金额。不过,可降低资金成本,如果我们将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较,分期付款对购房者来讲还是更加合算一些。

  在这里我们建议网友,分期付款这种付款方式一般要在买卖双方在合同中约定,根据项目开发的进度,分阶段交付房款,在房屋交付使用时,只留一小部分尾款最后付清。这样做的好处是,购买方可能用房款督促、制约开发商按约定的时间开发建设项目,同时购买方也可缓解一次性付款的压力。

  贷款

  目前住房贷款的种类有3种:按揭贷款、住房公积金贷款和组合贷款。现就这三种贷款方式分别介绍如下:

  按揭贷款

  个人住房商业性贷款,又称 “ 按揭 ” ,是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。

  住房商业性贷款应该准备的资料:

  以下列举了中国建设银行关于个人住房商业贷款要求提交的材料。各个银行的规定都大同小异,购房者在申请贷款时应当参照贷款银行的具体规定:

  (a)个人住房借款申请书。

  (b)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国内地有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)。

  (c)经办银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料。

  (d)合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件。

  (e)抵押物或质押权利清单及权属证明文件,有处分权人出具的同意抵押或质押的证明,贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。

  (f)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。

  (g)建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券。

  (h)借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明。

  (i)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)。

  (j)如果借款人的配偶与其共同申请借款,借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况,并出示结婚证和户口簿等。

  (k)贷款银行规定的其他文件和资料。

  按揭贷款流程:

  1、借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料;

  2、贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查,在三周内正式答复申请人;

  3、贷款行同意贷款的,借贷双方签订借款合同。并视贷款担保方式,同时签订抵押合同或质押合同、保证合同;

  4、根据国家和当地的法律法规,以及建设银行的规定,办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续; 贷款行按照合同约定发放贷款。

  住房商业性贷款的利率:

  首套新房及二手房贷款利率为基准利率下浮15%;

  第二套房商业贷款利率:首付不低于40%、利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍成为各商业银行对第二套住房放贷的底线。
 

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  住房公积金贷款

  〈1〉什么是住房公积金贷款:

  缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。

  〈2〉贷款条件:

  a、具有完全民事行为能力;

  b、所购、建房屋,属国有土地上具有完全产权的房屋;

  c、以所购、建房屋作抵押;

  d、售房单位同意提供阶段性担保;

  e、具有稳定的经济收入,有能够按时偿还贷款本息能力;

  f、无不良信用记录、个人信用良好;

  g、同意办理抵押房屋财产保险。

  〈3〉贷款流程:

  市民自办商品住房和经济适用房公积金贷款有五个步骤:

  (a) 符合贷款条件的借款人,在公积金贷款银行领取《公积金(或组合)贷款申请表》。(b)提交《公积金(或组合)贷款申请表》、《公积金缴存及收入证明》、夫妻双方身份证、户口簿等有效身份证件、婚姻状况证明(如未婚需出具民政部门未婚证明)原件及复印件、已备案的购房合同及首付款收据、贷款银行要求提交的其他证明材料。(c)签订《公积金(或组合)贷款借款合同》、《抵押合同》及贷款银行要求签订的其他协议文书。(d)由贷款银行或借款人到房地产管理部门办理房屋抵押登记。(e)公积金中心审批贷款、发放资金,贷款银行以转账方式划转到开发商账户,且通知借款人。

  4〉住房公积金按月冲抵政策

  2009年3月16日起,职工住房公积金贷款实行委托扣划:办理委托协议后,公积金可每月自动扣划到还贷账户。例如,夫妻用公积金贷款买房,他们月缴公积金总额为1800元,月还公积金贷款1500元,那么,贷款人就不需要往贷款账户上存款;如果夫妻俩月缴公积金总额为1800元,月还公积金贷款为3000元,每个月只需要存1200元即可。这样一来,之前一年才能申请一次变为每月一次,而且是自动冲抵贷款,大大方便了购房者。

  办理委托扣划还贷方式的手续办理分为四个步骤:1、咨询领表(到贷款行);2、提出申请(到贷款行);3、单位审核盖章;4、签订授权书(到缴存行)。

  组合贷款

  〈1〉什么是个人住房组合贷款:

  个人住房组合贷款,是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金,在申请按揭贷款的同时,向银行申请个人住房公积金贷款。在购买商品房时,既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的,便是“个人住房组合贷款”。(个人住房组合贷款,申请住房公积金贷款不足以支付全部购房款的借款人,可同时向银行申请住房按揭贷款,二者的组合方式即为“个人住房组合贷款”)。如购买高档住宅,须贷款50万元,而省公积金管理中心规定公积金最多贷款39万元。这样的话,你剩余的11万元将使用商业贷款,同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

  〈2〉组合贷款流程:

  a、贷款申请阶段,借款人需向市住房公积金管理中心和银行分别报送申请材料。

  b、签合同时,借款人需分别与市住房公积金管理中心和银行签订《借款合同》,并办理公证手续。

  c、还款时,借款人应同时在还款转帐卡和银行存折上存款,分别偿还住房公积金贷款和商业贷款。

  d、组合贷款的其他手续同公积金贷款。

  购房者自行检查房屋质量

  门窗:

  (1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

  (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)

  (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

  (4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水

  (5)窗边与混凝土接口有无缝隙?

  (6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?

  (7)窗户玻璃是否完好?

  地板:

  (1)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?

  (2)地板间隙是否太大?

  (3)柚木地板无大片黑色水渍?

  (4)地脚线接口是否妥当?有无松动?

  顶棚:顶棚有无水渍? 裂痕? 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌

  墙身:

  (1)墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?

  (2)墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?

  (3)墙身、墙角接位有无水清?裂痕?

  厨厕:

  (1)厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发,要仔细观察。

  (2)坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?

  (3)浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?

  (4)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?

  (5)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?

  (6)水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?

  (7)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?

  (8)厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合?

  其他:

  (1)壁柜门是否牢固周正?

  (2)试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?

  (3)试煤气热水器开关是否妥当?

  购房者自行检查房屋质量

  门窗:

  (1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

  (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)

  (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

  (4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水

  (5)窗边与混凝土接口有无缝隙?

  (6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?

  (7)窗户玻璃是否完好?

  地板:

  (1)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?

  (2)地板间隙是否太大?

  (3)柚木地板无大片黑色水渍?

  (4)地脚线接口是否妥当?有无松动?

  顶棚:顶棚有无水渍? 裂痕? 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌

  墙身:

  (1)墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?

  (2)墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?

  (3)墙身、墙角接位有无水清?裂痕?

  厨厕:

  (1)厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发,要仔细观察。

  (2)坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?

  (3)浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?

  (4)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?

  (5)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?

  (6)水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?

  (7)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?

  (8)厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合?

  其他:

  (1)壁柜门是否牢固周正?

  (2)试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?

  (3)试煤气热水器开关是否妥当?

  购房者自行检查房屋质量

  门窗:

  (1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

  (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)

  (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

  (4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水

  (5)窗边与混凝土接口有无缝隙?

  (6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?

  (7)窗户玻璃是否完好?

  地板:

  (1)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?

  (2)地板间隙是否太大?

  (3)柚木地板无大片黑色水渍?

  (4)地脚线接口是否妥当?有无松动?

  顶棚:顶棚有无水渍? 裂痕? 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌

  墙身:

  (1)墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?

  (2)墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?墙角接位有无水渍?裂痕?

  (3)墙身、墙角接位有无水清?裂痕?

  厨厕:

  (1)厕、浴具有无裂痕?裂痕有时细如毛发,要仔细观察。

  (2)坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声?

  (3)浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当?

  (4)厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?砖缝有无渗水现象?

  (5)厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗?

  (6)水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?

  (7)厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当?

  (8)厨柜柜身有无变形?门能否顺利开合?

  其他:

  (1)壁柜门是否牢固周正?

  (2)试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?

  (3)试煤气热水器开关是否妥当?

  购房者自行检查房屋质量

  [size=4]  门窗:

  (1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

  (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)

  (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

  (4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水

  (5)窗边与混凝土接口有无缝隙?

  (6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上?

  (7)窗户玻璃是否完好?

  地板:

  (1)地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响?

  (2)地板间隙是否太大?

  (3)柚木地板无?

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